스트레스 DSR 2단계 시행 9월로 연기 ( 신용대출, 주택담보대출 영향은?, 계산기 )

 

최근 한국 금융시장에서는 '스트레스 DSR'에 대한 논의가 활발히 진행되고 있습니다. 특히 스트레스 DSR 2단계 도입이 연기되면서 이에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이번 글에서는 스트레스 DSR의 개념과 주택시장에 미치는 영향, 그리고 2단계 연기에 따른 영향에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

스트레스 DSR이란?

 

✔️스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 대출자의 총부채원리금상환비율을 의미하는 DSR에 금리 상승 상황을 고려하여 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 적용하는 제도입니다.

 

이는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여, DSR 산정 시 가산금리를 부과함으로써 차주의 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하는 것입니다.

 

출저 : 연합뉴스

 

기본적으로 DSR은 대출자의 연소득에 비해 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.

예를 들어, 연소득이 5000만 원인 차주가 매년 2000만 원을 대출 원리금 상환에 사용한다면, 이 차주의 DSR은 40%가 됩니다. DSR이 높을수록 차주의 부채 부담이 크다는 의미입니다.

스트레스 DSR은 여기서 한 단계 더 나아가, 금리 상승에 따른 원리금 상환 부담의 증가를 반영합니다.

구체적으로는 아래와 같습니다.

1. 가산금리 적용: 차주가 변동금리 대출을 이용할 경우, 대출 기간 동안 금리가 상승할 가능성을 고려하여 DSR 산정 시 추가적인 가산금리를 적용합니다. 이 가산금리를 '스트레스 금리'라고 부릅니다.
2. 금리 변동 반영: 스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 월별 가계대출 가중평균금리와 현시점 금리를 비교하여 결정됩니다. 예를 들어, 과거 5년간 최고 금리가 5.64%이고, 현재 금리가 4.82%라면, 그 차이인 0.82%가 스트레스 금리로 적용됩니다.
   그러나 최소 하한금리(1.5%)와 최대 상한 금리(3.0%)가 설정되어 있어, 실제 적용되는 스트레스 금리는 이 범위 내에서 결정됩니다.
3. 단계적 도입: 제도 도입 초기에는 충격을 최소화하기 위해 스트레스 금리의 일부만 반영됩니다.
   ⭐2024년 상반기에는 스트레스 DSR 1단계로, 스트레스 금리의 25%만 적용되며,
   ⭐하반기에는 스트레스 DSR 2단계로,  50%가 적용됩니다. (다만, 이 2단계가.. 연기 된다고 하는데, 그건 다음 파트를 봐주세요!)
   2025년부터는 스트레스 금리가 100% 적용될 예정입니다.

예를 들어, 2024년 상반기에는 스트레스 DSR 1단계로 기본 스트레스 금리(1.5%)의 25%인 0.38%가 적용됩니다.

이는 DSR 계산 시 대출 금리에 0.38%를 추가하여 상환 부담을 평가하는 것입니다.

이러한 방식으로 차주의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가함으로써, 금리 상승 시 대출 부실을 방지하고 금융 시장의 안정성을 도모합니다.

💡‘24년 상반기(2.26~6.30일) 스트레스 금리 : 0.38%

- 과거 5년간 최고 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 5.64%(‘22.12월)    (A)
- 현재 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 4.82%(’ 24.1월 발표, ‘23.12월 금리)   (B)
- “(A)-(B)” = 0.82%  → 하한금리 1.5% 적용
- 가중치 25% 적용 : 1.5% × 25% = 0.38%(소수점 셋째자리에서 반올림)

👉스트레스 DSR계산은 구글에 DSR 계산기를 검색 후 활용해 주세요

 

 

스트레스 DSR이 주택시장에 미칠 영향은?

스트레스 DSR 도입은 주택시장의 안정성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다. 높은 부채 비율을 가진 대출자들이 금리 상승 등의 상황에서도 상환 능력을 유지할 수 있도록 하여, 대출 부실을 방지하고 금융시장의 안정성을 도모합니다.\

이는 주택 가격 급등을 억제하고, 장기적으로는 주택시장의 안정성을 확보하는 데 기여할 수 있습니다.

1. 부동산 과열 방지: 스트레스 DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어들어 부동산 시장의 과열 방지 가능
2. 금융 안정성 강화: 대출자의 상환 능력을 고려한 대출이 이루어지기 때문에 금융기관의 건전성 상승
3. 주택 가격 안정: 과도한 대출로 인한 주택 가격 상승을 억제하여 주택 가격 안정 가능

출저 : 한국경제

 

스트레스 DSR 2단계 연기와 이는 가계 대출에 어떤 영향을 미칠까?

금융위원회는 2024년 7월 1일부터 시행 예정이었던 스트레스 DSR 2단계 도입을 9월로 연기한다고 발표했습니다​.

이는 대출자의 상환 부담을 완화하고, 경제 상황을 고려하여 유연하게 대처하기 위한 조치로 보입니다.

 

출저 : 연합뉴스

 

2단계 도입 연기에 따라 다음과 같은 영향이 예상됩니다.

 

대출 여력 증가: 일시적으로 대출 가능 금액이 증가하여 주택 구입을 원하는 이들에게 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어, 연봉 5000만 원인 직장인이 30년 만기, 원리금균등분할 방식으로 주담대를 받을 때 스트레스 DSR 1단계(0.38%)에서는 대출 한도가 약 3억 1500만 원이지만, 2단계(0.75%)가 적용되면 약 3억 1000만 원으로 한도가 줄어듭니다.
👉스트레스 DSR 2단계가 도입되면 주담대 유형(변동·혼합·주기)에 따라 한도가 약 3~9%가량 줄어들 것으로 예상되며,
신용대출은 금리 유형 및 만기에 따라 1~2% 정도 감소할 것으로 전망됩니다.

 

출저 : 매일경제

 

대출 한도가 줄어들기 전에 대출을 받으려는 수요가 몰리면서 가뜩이나 가파른 증가세를 보인 가계대출이(주택담보대출 등) 더 빠르게 늘 가능성이 있으며

➕

최근 부동산 시장은 서울을 중심으로 주택 거래가 늘면서 가격 상승세가 지속되는 모습으로, KB부동산에 따르면 전국 아파트 매매가격은 올해 들어 계속 하락세를 보였는데, 서울은 5월 20일 전주 대비 0.01% 상승으로 전환된 뒤 상승폭을 키우며 계속 올랐다. 특히, ▲강동구(0.57%) ▲서초구(0.40%) ▲마포구(0.27%) ▲성동구(0.26%) ▲송파구(0.24%) ▲용산구(0.20%) 등에서 상승폭이 두드러지는 중

👉이 같은 아파트 가격 상승과 거래량 증가는 스트레스 DSR 2단계 도입 연기와 함께 주담대 수요를 더욱 자극할 것으로 보입니다.
일부 시중은행의 주담대 금리는 연 2%대까지 떨어졌고 또한 정부가 사실상 가계대출 억제 기조를 완화하는 모습을 보이면서 주택 매수를 고려하는 실수요자 입장에선 낮은 금리로 최대한 많은 대출을 받을 수 있는 기회가 열렸다는 분석도 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

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스트레스 DSR의 도입과 2단계 연기는 주택 시장과 금융 안정성을 위해 중요한 역할을 하고 있습니다. 주택을 구매하거나 대출을 고려하는 분들은 이러한 변화에 주목하고, 금융 계획을 세우는 것이 필요합니다.